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    房地產建筑

    《關于嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》解讀

    作者: 軼名 日期: 2018-01-26

     9月29日,海南印發《關于嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),其中關于“各市縣自本通知印發之日起,停止批準套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設”的政策內容引發其社會極大關注,很多人對該政策的目的、執行以及可能產生的影響都產生疑問。9月30日,省住房和城鄉建設廳相關負責人對該政策進行解讀和答疑。

      資源稀缺要提高開發效益

      海南是我國唯一的熱帶島嶼省份,生態資源優越,房地產市場發展要從長遠角度考慮,提高稀缺資源的開發效益和使用價值。在房地產開發上,海南要貫徹落實習近平總書記提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,嚴控供應量,不能把海南變成房地產工廠,要從要多少建多少,變成有多少賣多少。

      從目前海南房地產開發的實際情況看,小戶型商品住宅的需求及可接受的人群面廣,很多企業為迎合市場,促進項目銷售和加快資金回籠,開發了大量的小戶型商品住宅,并將大部分賣往島外市場。隨著大量小戶型商品住宅投入使用,更多島外“候鳥型”人群季節性居住,給當地基礎設施、公共服務設施和社會管理帶來極大壓力。

      停止小戶型商品住宅建設,提高商品住宅套型面積,在海南實行開發規??偭空{控的情況下,可以降低入住人群規模,緩解基礎設施和公共服務設施壓力,提升居住環境質量。同時,大戶型商品住宅銷售及資金回籠相對較慢,對企業資金實力等方面要求較高,將倒逼房地產企業結構調整,逐步淘汰實力弱小的企業,支持有實力的企業做大做強,提升海南房地產業整體開發水平。

      此外,對于前來海南旅游度假、休閑養生的人群,應鼓勵通過酒店、賓館、分時度假、共享型住房、共享農莊、美麗鄉村民宿、住房租賃市場等多種途徑解決居住問題。這也符合海南國際旅游島建設發展方向。

      提升產品品質引導產業結構調整

      近年來,海南房地產商品住宅新開工面積、銷售面積都有所增長,但房地產開發普遍重視量的擴張,忽視質的提升,一些地產項目開發粗放、品質不高、配套不完善等問題較為突出,不利于海南房地產業長期平穩健康發展。

      為此,海南也在逐步摸索經驗,出臺系列相關政策促進房地產業提高產品品質和開發水平。例如,從2015年11月,海南已經停止批準套型建筑面積在60平方米以下(含60平方米)的商品住宅建設,三亞市也將商品住宅最小套型建筑面積提高至80平方米。

      住建廳相關負責人介紹,從近兩年的摸索經驗看,控制小戶型商品住宅開發對引導房地產業結構調整、提升產品品質具有較好的促進作用。因此,經多方面綜合考慮,《通知》提出,停止批準套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。

      省住建廳有關負責人強調,該政策并非是“一刀切”。為保障本地居民的住房需求,回歸住房的居住屬性,《通知》提出,保障性住房及面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產權住宅不受100平方米限制。面向本地居民,可以定向供應多種套型面積的住宅,包括小戶型住宅,滿足島內不同層次的住房需求,解決好本地居民住房問題。其中,自住型商品住宅、共有產權住宅是指帶有一定保障性質、面向本地居民供應的低于市場價的商品住宅,居民可擁有完全產權或部分產權,并長期擁有居住使用權。

      明確自住型、共有產權住宅土地開發的限定條件

      今后,為加強自住型商品住宅、共有產權住宅土地出讓、開發建設、銷售、登記等方面的管理,對利用新出讓的住宅用地開發建設自住型商品住宅、共有產權住宅的,市縣政府應在土地出讓時,明確提出該地塊所建住宅的用途、銷售對象、銷售價格、套型面積等限定條件,作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件,并由市縣政府相關主管部門與土地競得人簽訂協議,督促其履行責任,并在項目建設中嚴格監督落實。

      同時,市縣規劃、住建、房管等部門應在批準的建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證中注明該項目為自住型商品住宅或共有產權住宅,尤其是房管、國土部門要在房屋交易、不動產登記及轉讓等環節嚴格把關,確保自住型商品住宅、共有產權住宅用于解決符合條件的本地居民的住房問題。

      對利用存量商品住宅用地開發自住型商品住宅、共有產權住宅的,首先開發企業要將建設計劃報經市縣政府同意,并納入市縣自住型商品住宅、共有產權住宅建設計劃實施。其次,各市縣有關部門也要按照上述新出讓的住宅用地開發自住型商品住宅、共有產權住宅的有關要求加強監管,督促企業嚴格落實。

      另外,為使該政策具有可操作性,《通知》提出,在《通知》印發之日前已批準商品住宅項目建設工程規劃許可的,可按照原建設工程規劃許可的商品住宅套型建筑面積繼續實施。(已批準商品住宅項目建設工程規劃許可的,是指已取得建設工程規劃許可證的項目)

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