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    投資觀點

    房地產調控基調不變 仍存結構性投資機會

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    作者: 軼名 日期: 2017-03-13

    2017年全國兩會正在火熱進行,每年兩會上,房地產都是一個熱門話題。不過今年兩會傳遞出的“去庫存”、“調控”等政策似乎和去年并沒有區別。那么今年投資房地產和房地產股票又有哪些新的機會?

    連日來證券時報記者采訪了多名專業人士,他們認為今年總體基調雖仍是“去庫存”,與去年無太大差別,但仍存在結構性、區域性的機會,投資者可仔細“淘”,利用年、季報行情尋找低估值優質標的。

    “調控”總基調未變

    回顧國務院總理李克強所作的《政府工作報告》,有關房地產方面的信息可以用10個關鍵詞概括,分別是:去庫存支持自住和進城人員購房需求、建立和完善促進房地產健康發展的長效機制、加強房地產市場的分類調控、棚戶區改造、深化戶籍制度改革、支持中小城市和特色小城鎮發展、推動建筑業改革、推進海綿城市、深化農村土地制度改革試點、維持貨幣的流動性基本穩定等方面。

    招商證券(600999,股吧)分析師趙可認為,報告所提到的“支持中小城市和特色鎮發展,推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市,發揮城市群輻射帶動作用”的提法,為今年的亮點。因為中小城市和特色鎮并不是廣泛意義上的三四線崛起,而是對大都市圈的強化。

    另外一項可能對房地產行業產生重大影響的政策——房產稅的征收今年也沒戲了。十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩表示,房地產稅法列入了本屆人大五年立法規劃,但今年沒有提請人大常委會審議的安排。

    早在去年12月,中央經濟工作會議提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。隨后,官方又表態,支持各地區在房地產稅等方面探索創新。為此,今年兩會前,市場一直預計今年兩會上可能會明確房地產稅相關的政策,作為給房價降溫的調控手段。但傅瑩的這一表態,意味著至少在今年不用再期待有房產稅了。

    而在與房地產市場密切相關的個人信貸政策方面,3月10日,中國人民銀行行長周小川在回答記者提問時表態稱“今年的個人住房貸款會隨政策調整適當放慢?!?/span>

    周小川說,個人房貸增長有利于居民買房,有利于三四線去庫存,但可能會導致一二線房價上升??傮w來看,資金開放會帶來一系列的供給,不要簡單的看只是買房子,而是會傳遞到很長的產業鏈。預計今年住房貸款還會以總體比較快的發展,央行會適當平衡,隨著政策調整會適當放慢個人住房貸款的速度。

    知名經濟學家宋清輝認為,對全國房地產市場影響最大的其實是涉房信貸政策。適度放寬或者收緊涉房信貸政策有助于穩定房市。當前,由于部分二線城市及多數三四線城市房地產市場處于庫存積壓狀態中,有待資金對房地產市場進行配置,應適度放寬信貸政策。如果在這類城市收緊信貸政策的話,不僅不利于這些城市去庫存,更不利于當地其他產業的發展。而一線城市和部分強二線城市房地產市場,由于人口凈流入原因導致房價整體上漲,因此需要收緊信貸,以防資源配置被嚴重扭曲。

    一線城市投資機會還在

    既然房地產政策未變,那今年還適合買房投資嗎?目前,從房地產市場銷售情況來看,房地產調控政策產生的效應在各城市表現分化。盡管各券商的研究報告中對全國樓市的成交量數據有不同的監測結果,但總體而言結論一致,即三線城市銷售火爆,一線城市樓市銷量明顯收縮。

    中投證券在研報中統計,今年2月,一線城市的一手房成交面積同比下降15%;二線城市同比增長13%;三四線一手房的成交量則增長30%。如果剔除春節的因素,則一線城市的一手房成交量同比下跌38%,二線城市的一手房成交量同比下降了33%。

    形成對比的是各線城市的土地市場的樓面價有所變化。光大證券(601788,股吧)的研報中透露,2017年2月,一線城市的樓面均價同比下降了69%,二三線城市則分別大漲,同比漲幅達130%和29%。

    但也有研究人士對三線城市的這種成交量向好的持續性存疑。長江證券(000783,股吧)在3月2日發布《三線成交回升明顯,總體累計仍然下滑》的研究報告,提出,一方面,2016年3月份,本輪樓市啟動爆發式增長,國家統計局數據顯示商品房成交同比增速大幅上升至37.7%,因此,今年3月將面臨較大的基數劣勢。另一方面,成交表現較好的三線城市持續性存疑,由于三線城市受限購溢出、返鄉置業等短期因素影響比較明顯,春節過后持續性存疑,而且也面臨3月份高基數問題,因此不看好三線城市成交放量的持續性。

    宋清輝認為,雖然市場反映一線城市中如深圳(樓盤)的樓市價格下跌,但一二線城市的房地產仍有投資機會。他說,一些城市房價之所以出現上漲,往往是因為這座城市的綜合能力在不斷增強,形成了較強的發展產業鏈,這便成為了吸引高水平人才、高端企業等各種資源不斷進入。由于中國經濟發達的城市數量較少,在全局上出現了資源分配極不合理的情況,經濟發達城市的人均擁有住房極少,但在三四線城市和中西部城市的人均住房擁有率較高。

    宋清輝建議,希望政府能夠為三四線及以下城市引入高水平、高層次人才和中高端企業,一能推動當地經濟發展;二能夠消化掉當地過剩房地產庫存;三能降低一二線城市住房市場的壓力。

    可抓住年報季行情

    而對于股市的房地產板塊類個股而言,因2017年對房地產政策仍將是趨緊的一年,多名房地產行業的分析人士認為,政策維持穩中收緊意味著今年房地產板塊難以出現趨勢性行情。但投資者可以抓住年報行情。

    中投證券認為,板塊短期或受再融資及房價持續上漲可能繼出臺調控政策影響難以有佳表現,年報公布期間注意2015-2016年量價齊升促進公司業績釋放的短期個股機會。長期需關注來自于中國城市群加速發展帶來行業區域性結構機會,以及因此受益和增長的公司。還可關注行業優勝劣汰下轉型謀變低估值機構資產配置紅利類公司。

    長江證券分析師蒲東均也認為,2017年房地產的政策依然收緊,基本面繼續向下,板塊難現趨勢性行情。但從板塊歷年復盤情況來看,在具有充足業績保障的年報季,地產大概率走出一波行情,且板塊相對PE越低,收益率相對越高。在2016年房企高業績以及當前板塊較低估值的情況下,建議緊抓年報季行情。

    在宋清輝看來,今年的兩會政府工作報告其實就是房地產市場的新風向標,“穩”也是房地產市場接下來的主基調,預計今年的房地產市場價格和成交量均會保持平穩并健康發展。就資本市場而言,全國兩會有可能成為房地產板塊的催化劑,3月份投資者可以布局基本面堅實、估值較低的相關個股。

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