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    融資項目

    項目融資報告

    海南方能投資顧問:www.yangzz.com

    作者: 軼名 日期: 2015-01-23

     目 錄

    一、項目概況-----------------------------------------------------------------2

    二、市場分析-----------------------------------------------------------------2

    (一)宏觀市場分析-----------------------------------------------------2

    (二)微觀市場分析-----------------------------------------------------3

    (三)結論-----------------------------------------------------------------4

    三、融資成本介紹-----------------------------------------------------------4

    (一)各融資方式的資金成本率計算公式--------------------------4

    (二)綜合資本成本-----------------------------------------------------5

    (三)融資成本有關數據的確定--------------------------------------5

    四、項目融資方案-----------------------------------------------------------8

    方案一----------------------------------------------------------------------8

    方案二---------------------------------------------------------------------10

    方案三---------------------------------------------------------------------13

    方案四---------------------------------------------------------------------17

    五、融資決策------------------------------------------------------------------20

    附件一---------------------------------------------------------------------------20

    附件二---------------------------------------------------------------------------21

    一、項目概況

    本項目位于M市某區中部,西側為A路,與B賓館相鄰,東側為C路,北側為D路,南側緊鄰規劃F醫院??傉嫉孛娣e約為8.5公頃。用地周邊東側為規劃中心公園,空氣清新、環境優美。項目毗鄰成熟社區和賓館,社區配套設施完善,交通出行便捷。根據本項目的土地情況和周邊市場情況,初步計劃建設普通住宅小區,輔以一定比例的商業服務設施,采用板塔結合方式,總建筑面積約為26.72公頃,共約2500戶。具體技術指標見表1。

     

    表1 主要規劃指標

    總占地面積

    85000㎡

    規劃建設用地

    66900㎡

    住宅用地

    63900㎡

    總建筑面積

    267200㎡

    地上建筑面積

    202200㎡

    其中:住宅

    196000㎡

    配套公建

    6200㎡

    地下建筑面積

    65000㎡

    其中:車庫

    49000㎡

    設備和人防

    16000㎡

    容積率

    3.0

        本項目總投資為76000萬元,包括土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施配套費、管理費和不可預見費。本項目的開發周期計劃為3年整,共計36個月。

     一、 市場分析

    (一)宏觀市場分析

    1、 M市經濟環境

    近幾年來,M市總體經濟保持著良好的發展趨勢。2010年M市實現國內生產總值3611.9億元,比上年增長10.5%,X市經濟連續五年保持兩位數增長,表明M市的經濟發展充滿活力,是全國重要的綜合性產業城市。同時M市的財政收入也一直保持著快速的增長,經濟效益明顯提高。2010年全年完成地方財政一般預算收入592億元,比上年增長18.2%,超額完成預算任務。城鎮居民恩格爾系數31.7%,比上年降低2.1%。房地產業作為國民經濟的支柱產業,其發展與宏觀經濟的總體水平呈明顯的正相關關系。經濟增長所帶來的就業機會增加及人均收入提高將會提升整個城市購買力。購買力的上升必然會引致對各類物業的需求上升。

    總體來說,X市的經濟發展呈現出勃勃生機,經濟發展前景十分樂觀。近年來M市政府在基礎設施方面的大力投資,給M市各行各業尤其是房地產行業帶來最為直接的發展契機和動力。預計未來幾年M市的樓市將會有一段持續、平穩的繁榮局面。

    2、 M市房地產走勢

    M市房地產市場起步于1992年6月,市場起點高、發展快。隨著M市城市建設快速發展,國有土地使用制度改革進一步推進,房地產市場體系日漸完善,房地產也取得了令人矚目的發展。

    2010年M市房地產市場運行狀況可概括如下:

    (1)開發投資占全社會投資比重過半。2010年M市房地產完成投資1202.5億,比上年增長21.5%,占全社會投資的比重為55.7%。

    (2)住宅建設成為開發熱點。在M市房地產開發完成投資中,用于商品住宅建設的投資為692.4億元,增長9.1%,住宅投資在房地產投資中的比重達到32.1%。        

    (3)個人購房為主。2010年M市銷售各類商品房1771.1萬㎡,其中商品房住宅1604.4萬。商品住房市場銷售以個人購房為主。

    (4)穩健發展。在房地產建設規模不斷擴大,人民居住環境得到較大改善的背景下,M市商品房空置率呈現下降趨勢。

    3、 M市政策環境

    近年來,在M市房地產業取得了巨大發展的同時,各政府監管部門也加大了對房地產業的規范化管理,推出了不少新的管理政策,從宏觀上加強對M市房地產市場的宏觀調控。

    (1)整頓土地市場秩序,規范土地供給市場。為推行土地儲備制度和土地入市公開交易制度,M市除成立土地整理儲備中心和土地交易市場,13個配套文件也已經先后出臺。

    (2)調整房地產投資結構,嚴格控制高檔房地產開發。

    (3)加強城市規劃管理,強化規劃監督建設部要求,各地要認真抓緊編制和調整建設規劃,保證土地收購儲備、國有土地出讓依據城市規劃有計劃地進行。

    (4)規范房地產交易市場,清理房地產稅費,理順商品住宅價格。如明確規范商品房預售合同登記備案行為,建設部對房地產市場的開發建設、中介活動、履約合同、虛假廣告等違法違規行為進行整頓。

    (5)完善住宅金融體系,擴大對個人購房的支持。

    (6)市政建設大力支持房地產的郊區化發展。2010年M市新建和改建8條公路,總長102公里。這8條公路的建設和改建大部分采用城市干道的標準,增加寬度和車道。

    總之,在各項法規政策的宏觀調控下,M市房地產市場將保持平穩的發展態勢。

    4、 M市商業環境

    M市住宅市場日趨成熟,商品房價格有升有降,整個市場呈現平穩勢態。同時,住房價格的進一步理性回歸,是潛在的消費群體擴大,需求越來越旺盛。據統計,2010年M市商品房銷售面積達2472萬㎡,同比增長30.4%,期房同比增長7%,空置房下降20%。目前,M市在售商品住宅項目約550多個,2010年全年推出市場的新項目有150個,其中正式開盤銷售的住宅項目有112個,112個新開盤的住宅項目的市場開盤報價平均為5916元/㎡,比去年的5360元/㎡開盤報價上升了近10%。從同一地區推出項目情況來看,新盤的銷售價格與舊盤價格相比也提高了不少。

     

    (二)微觀市場分析

    1、 區域市場環境

    M市新城房地產市場逐漸形成城北最具發展優勢和發展潛力的區域市場之一,本項目就屬于該區域。目前,該地區在售住宅類項目40個左右,市場供應量大。盡管該地區樓盤的總體供應量很大,但與CBD相比,其平均容積率仍然較低,更適合居住。但從長遠看,該地區的價格還會因供求間的差距拉大及區域建設推進逐漸打開上漲空間。   

    2、 區位條件

    優勢:

    (1)有城鐵和正在施工建設的地鐵5號線都經過本地區,道路體系和軌道交通體系十分健全。路網發達,與市區、機場、火車站聯系通暢、便捷。

    (2)公共交通非常方便,多路公交車站就在附近,四面八方出行十分方便,有效解決居民通勤問題。

    (3)距離成熟商圈僅2公里,輕易享受高品質商品生活配套。高檔商場、飯店、娛樂場所、銀行、醫院一應俱全。

    (4)地處M市上風上水位置,空氣清新,周邊工業污染少,地區具有較好自然品質。

    劣勢:

    (1)本項目距離辦公聚集地有一定距離,居民通勤距離較長。

    (2)接近城鄉交接地帶,周邊有未開發地區,稍顯荒涼。

    3、街區功能

    優勢:

    (1)本案225萬㎡大型居住社區,規劃公建與配套設施齊備,更有2.6萬㎡的中心公園作為本地區的綠肺。

    (2)附近中心公園已建成,周邊超市、賓館、小型超市、便利店、會所、餐飲設施均已投入使用。

    劣勢:

    部分配套設施有待完善。

     

    (三)結論

    通過對宏觀經濟環境和項目周邊市場的調查分析,可以看到本項目開發具有良好的市場前景,該項目投資是可行的,能夠給投資者帶來一定的經濟效益。

     

    二、 融資成本介紹

    本項目的融資成本是指項目發起人為籌集和使用資金而付出的代價。通常資金成本率由于籌資方式的不同而不同。影響融資成本的因素主要包括:1、使用資金所支付的費用,即資金占用費,如股票的股息、銀行借款、發行債券的利息等;2、融資過程中資金與人力等耗費,即資金籌集費,如發行股票、債券支付的印刷費、發行手續費、律師費、資信評估費、公證費、擔保費、廣告費等;3、特定條件下的機會成本,指房地產投資者從企業內部融資所形成的機會成本。

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